ALEGACIONES PRESENTADAS EN EL AYUNTAMIENTO (28/01/2021)

AL EXCMO AYUNTAMIENTO

CASTELLON

         DANIEL MONTEL DEL BARRIO, mayor de edad, vecino de Castellón, y domiciliado a efectos del presente escrito en 12100-Grao de Castellón, Segona Travessera, Calle Galí, s/n (Centro Cívico de la Asociación de Vecinos La Marjaleria de Castellón), actuando en nombre de la ASOCIACION DE VECINOS LA MARJALERIA DE CASTELLON, inscrita en el Registro de Asociaciones de la Conselleria de Interior de la Generalitat Valenciana de Castellón, al número 1322, de la Sección Primera, ante esa corporación municipal comparece (departamento de urbanismo), y como mejor proceda, DICE:

         Que abierta la segunda exposición al público del Plan General Estructural de Ordenación Urbana de Castellón para formular alegaciones al mismo, dentro del término establecido para ello, en nombre de la Asociación que representa, viene a formular las siguientes:

ALEGACIONES:

         PRIMERA.- Esta segunda exposición al público del Plan General de Ordenación Urbana Estructural de Castellón, lo es como consecuencia de las modificaciones y adaptaciones del Plan a raíz de la emisión de la preceptiva Declaración Ambiental y Territorial Estratégica, publicada debidamente, por lo que tales alegaciones deben circunscribirse únicamente a aquéllos aspectos que deban ser corregidos en el Plan tras las previsiones contenidas en la D.A.T.E., y en particular en relación a los intereses que quien suscribe defiende, es decir, la de todos los asociados de la Asociación que representa.

         Indicar al respecto que visto el contenido de la indicada Declaración Ambiental y Territorial Estratégica, y las modificaciones que opera el Plan General Estructural ahora en fase de ser una exposición, siguen siendo vigentes las alegaciones que formuló esta Asociación a la exposición inicial del Plan General, es decir, las de fecha 9 de Febrero de 2018, cuyas alegaciones fueron desestimadas sin un criterio bien definido del porqué no se atendían. Ahora, visto el contenido de las implementaciones que exige la Declaración Ambiental tras considerar que debe ser nulo el Plan Especial de la Marjaleria al resultar incompatible con el propio Plan General Estructural de Castellón, quien suscribe considera que necesariamente el Plan General Estructural de Castellón debe contener las previsiones mínimas necesarias pero lo suficientemente claras para permitir que en un futuro próximo, concretamente en el Plan General Pormenorizado de Castellón, se habiliten los mecanismos necesarios, lo suficientemente claros y simplificados – no por ello contraviniendo la ley – para que todos los vecinos de la zona de la Marjaleria que resulten afectados al ser titulares de viviendas sin licencia de obras u orden de ejecución, puedan acudir de una manera fluida y lo más sencilla posible a regularizar sus viviendas mediante la figura jurídica contenida en la propia LOTUP, la MINIMIZACION DE IMPACTO TERRITORIAL contenida en los artículos 210 a 212, ambos inclusive, de la propia Ley que citamos.

         Y al respecto significar que ya se advierte en la D.A.T.E. que en la zona de la Marjaleria pueden existir unas 3.300 viviendas. Y no todas ellas estarán en zonas consolidadas o semiconsolidadas urbanísticamente. Hay muchas que figuran aisladas, y que nunca podrán formar núcleo o agrupación de tres viviendas por hectárea como mínimo, las cuales, no por ello, deben verse privadas de acudir al sistema de Minimización de Impacto Territorial antes indicado. Es más, es la propia LOTUP quien articula los mecanismos jurídicos necesarios para que aquéllas puedan acceder de igual modo a la legalización por dicha vía. Y parece ser que así se asume por los redactores del Plan, cuando en la explicación del mismo ofrecida en la última webinar, ya está asumiendo esta posibilidad para su regularización.

         Considera quien suscribe que todas las viviendas de la zona de la Marjaleria deben quedar ahora debidamente regularizadas por el sistema que acabamos de indicar. Y ello por cuanto que no es ni más ni menos que lo que apunta la Declaración Ambiental y Territorial Estratégica respecto de la que, por incompatibilidad del Plan Especial de la Marjaleria y sus determinaciones, ahora no cabe más alternativa, como también se asume por el propio equipo redactor del Plan, que crear una vez aprobado el mismo, y con el fin de dar cumplimiento a la Declaración Ambiental que lo autoriza, crear tantos planes especiales o – en frase coloquial – microplanes especiales o planes de reforma interior, allá donde sean posibles, para permitir la legalización de todas las viviendas, incluso las de los diseminados rurales a que anteriormente nos hemos referido.

         Pero cabe notar que así como antes – nos referimos a una fase anterior a la emisión de la D.A.T.E. la posibilidad de legalización era una “posibilidad condicionada por múltiples factores”, ahora consideramos – así lo entiende esta Asociación – que tal posibilidad ya no viene condicionada, sino que pasa a ser una imposición  contenida como requisito sine qua non de la propia Declaración Ambiental, la que justifica el porqué deben legalizarse las viviendas, y no dejarse al albur de no se sabe qué o quien, y por supuesto conteniendo el propio Plan la trama de como se va a hacer, siempre dentro de los cauces básicos establecidos en la propia Declaración, que como diremos a continuación son tres, de ineludible previsión: 1)los vertidos; 2)el riesgo de inundación; 3)la afección a especies protegidas.

         No podemos olvidar que la D.A.T.E. es un documento de carácter normativo, que tiene naturaleza de informe preceptivo. Y sus conclusiones deben ser observadas por los Planes a los que autoriza. Por lo tanto quien suscribe considera al respecto lo siguiente:

         Si nos remitimos a la Declaración Ambiental de referencia, la aprobación del Plan Especial de la Marjaleria del año 2006, tras afirmar que para su aprobación se había hecho acopio de un exhaustiva y voluminosa información recogida sobre la realidad existente se daban por buenos los criterios urbanísticos adoptados. Y además se indicaba que al ser un suelo afectado por riesgo de inundación era necesario adoptar medidas correctoras para evitar inundaciones. Y en orden a las dotaciones de suelo urbano se admitía no disponer de todos los servicios urbanísticos pero que podía otorgarse dicha clasificación aunque se matizaba que para que adquiriera la condición de solar era necesario la ejecución de proyectos de urbanización.

         Pero para todo ello era necesario ejecutar unas obras de infraestructura hidráulica y dotación de servicios urbanísticos. Y para la resolución favorable de todos los condicionantes del Plan Especial, se debía prestar atención a realización de determinadas infraestructuras, en especial la del estudio de inundabilidad de toda la zona, y a la evacuación efectiva de aguas residuales.

         Lamentablemente desde el año 2006 hasta el presente nada se ha ejecutado al respecto; y todas estas carencias han derivado en la incompatibilidad del Plan Especial de la Marjaleria con el nuevo Plan General Estructural de modo tal que la Declaración Ambiental considera que se debe derogar el Plan Especial.

         Y puestas así las cosas, la ordenación pormenorizada del suelo ya calificado como urbano, se realizara mediante Planes de Reforma Interior. Pero lo que resulta preocupante desde la perspectiva de la Asociación que representa el firmante son todas aquéllas viviendas ubicadas en zonas calificadas urbanísticamente como de suelo no urbanizable (suelo rústico) o no urbanizable protegido. Porque respecto de dicho suelo – que es la  mayoría de la zona en cuestión - todas las viviendas deberán acudir al sistema de Minimización de Impactos, lo que debe desarrollarse en el Plan General Pormenorizado, pero sentar la estructura necesaria en el presente. El Ayuntamiento de Castellón propuso el mantenimiento del Plan Especial de la Marjaleria con diversas propuestas que lo justificaban. Pero frente a todas aquéllas, y tras el estudio de toda la documentación, y en especial de los cambios que teóricamente debieron hacerse desde el año 2.006 hasta el presente, la Dirección General del Medio Natural y Evaluación Ambiental realizó el siguiente análisis, que transcribimos a continuación, por ser muy significativo:

“…1) No se ha justificado que los condicionantes establecidos en el Plan Especial se hayan cumplido para que las viviendas designadas puedan considerarse como suelo urbano.

2) Si se deroga el Plan Especial y sus requisitos, se debe justificar que las viviendas cumplen las condiciones para que puedan clasificarse como suelo urbano con la legislación vigente (arts.28.3, 25.2.b y 177 LOTUP, art.21 RDL 7/2015, circunstancia que tampoco se ha realizado.

En las Normas Urbanísticas se realiza un correcta interpretación de lo que se considera suelo urbano, pero la misma no se ha trasladado a la Memoria Justificativa (apartado 9.1) y a la Memoria Resumida (apartado 7.5) donde la casuística es mucho mayor excediendo de la contemplada por la legislación.

Además de verificar los requisitos de la LOTUP se debe justificar el cumplimiento del PATRICOVA (principalmente la reclasificación de suelos inundables).

3) Sin no puede justificarse que las viviendas tengan la consideración de urbano, tendrían la clasificación de suelo no urbanizable y en este caso para su regulación les resultará de aplicación los art. 210 y siguientes de la LOTUP relativos a la minimización de impacto territorial.

En cualquier caso, el tema de la clasificación del suelo de estas viviendas es una mera cuestión urbanística que ya la dilucidará el órgano sustantivo. Desde el punto de vista de las consideraciones de carácter ambiental, básicamente son tres los problemas que deben ser solventados y cuya verificación debe incluirse en el Plan de Vigilancia.

a)Los vertidos.

b) El riesgo de inundación.

c) La afección a especies.

a) En la ficha de planeamiento y gestión del PRI Marjaleria, además de las redes de saneamiento se considera adecuada la construcción de fosas sépticas o de depuradoras que den servicio a grupos de viviendas.

El sistema de fosa séptica propuesto para el tratamiento de las aguas residuales no es el adecuado ya que el nivel freático está muy alto, la presión del agua del mar es muy elevada por su proximidad, la calidad del vertido no se puede gestionar y se produce en una zona sensible.

La construcción de depuradoras que den servicio a grupos reducidos de viviendas podría ser válido sino fuera por el gran número de viviendas existentes que podría conllevar hacer inviable su gestión y el control de los vertidos. No se puede valorar el alcance de esta medida ya que no se han aportado datos concretos por lo que en base al principio de precaución lo mejor es no admitirla.

El informe emitido el 24 de octubre de 2018 por la Confederación Hidrográfica pone de manifiesto el problema existente con la recogida y gestión de las aguas residuales procedentes de núcleos dispersos y urbanizaciones aisladas. A este respecto señala que las autorizaciones de vertido se darán para un grupo mínimo de 250 habitantes equivalentes, requisito que no ha sido trasladado a la ficha del PRI. También indica que en aplicación del Decreto Ley 11/1995 las aglomeraciones urbanas entre 2.000 y 15.000 deben disponer de sistema de colectores para aguas residuales urbanas antes del 1 de enero de 2006 (o el 1 de enero de 2001 para más de 15.000 habitantes, o del 1 de enero de 1999 en zonas sensibles) plazo que ya ha transcurrido.

Por ello se considera que la solución aceptable desde el punto de vista ambiental es construir una red de saneamiento a la cual se conecten todas las viviendas existentes, que garantice un adecuado tratamiento de las aguas residuales  y la ausencia de vertidos a las aguas de la marjaleria que tienen valor ambiental.

b) Tal como se indicó en el Plan Especial, se deben adoptar medidas correctoras para que se elimine, o se minimice al máximo, el riesgo de inundación. Las medidas que se han reflejado en la ficha de planeamiento y gestión del PRI Marjaleria indican que las piezas habitables deberán situarse por encima de la altura de inundación salvo que el promotor acredite y garantice la adopción de otras medidas para prevenir el riesgo.

Estas medidas son cuestionables, si bien podrían resultar válidas para la ejecución de nuevas viviendas, no son aplicables a las ya construidas, como es el caso, que tienen ya las piezas habitables en la planta baja y difícilmente podrán elevarse por encima de la cota de inundación salvo que demuelan lo existente. Por otra parte la adopción de medidas de manera individual por parte del promotor podrían perjudicar a terceros.

Lo adecuado es que se adopte un solución realista y materializable (no únicamente sobre el papel) que abarque todo el ámbito de manera globalizada. Si no se encuentra una solución que sea ejecutable el Ayuntamiento deberá replantearse como proceder con estas viviendas”.

         Todo lo anterior lleva a la Dirección General antes indicada a concluir lo siguiente:

         “…En conclusión, se considera que la propuesta realizada, en el ámbito de la marjaleria, no justifica adecuadamente la nueva clasificación de suelo realizada, tanto de los suelos urbanos, como urbanizables o como los no urbanizables.

Aplicando el principio de precaución, en este ámbito el Plan debe limitarse a regularizar las viviendas existentes solucionando al menos el problema de los vertidos, riesgo de inundación y la afección a especies protegidas, no permitiéndose la construcción de nuevas edificaciones (tanto viviendas como equipamientos no vinculados a solucionar estos tres problemas), independientemente de la clasificación y calificación urbanística que se asigne al suelo.

En los 14 años transcurridos desde la aprobación del Plan Especial no se han ejecutado obras tendentes a solucionar el problema de los vertidos de las viviendas existentes por lo que se considera prioritario que el Plan General Estructural establezca un plazo concreto y realista para que se lleven a término las mismas”.

         Todos dichos condicionantes, que deben venir materializados en el Plan Estructural y en su día en el pormenorizado, llevan a la Conselleria a realizar las determinaciones finales – que en lo que a la Marjaleria concierne – son las siguientes:

“…1.- Dado que se deroga el Plan Especial de la Marjaleria, no se considera justificada la nueva clasificación de suelo realizada en dicho ámbito.

     La clasificación de este ámbito deberá adaptarse a lo que se indica en el apartado (…), lo que se deberá verificar por el órgano sustantivo en el momento de la aprobación definitiva.

     Para evitar los efectos negativos en este ámbito el Plan debe solucionar al menos el problema de los vertidos, el riesgo de inundación y la afección a  especies protegidas, no permitiendo la construcción de nuevas viviendas o equipamientos no destinados a minimizar este impacto negativo.

     Como medidas de seguimiento de la ejecución del Plan:

     Se establece un plazo de tres años, desde la aprobación definitiva del Plan General Estructural, para que se presente ante ese Órgano Ambiental las actuaciones previstas y el plazo temporal para la ejecución de una solución del vertido de todas las viviendas existentes, tanto mediante la construcción de una red de saneamiento que conecte con la depuradora  existente como la instalación de nuevas depuradoras que den servicio al menos a 250 viviendas.

     Se establece un plazo de 10 años, desde la aprobación definitiva del Plan General Estructural, para que estas obras estén ejecutadas. Este plazo podrá prorrogarse justificadamente por un plazo de dos años si las obras ya están iniciadas.

     En el caso de que se incumplan estos plazos, no se podrán promover modificaciones del Plan General Estructural, en todo el ámbito del termino municipal, en virtud de lo establecido en el art. 56.2 LOTUP.

2.- Deberá modificarse la regulación de los usos en el suelo no urbanizable en los términos expresados en el apartado (…) (Vivienda aislada y familiar)”.

          La asociación que representa el firmante considera que se deben introducir las modificaciones que se consideren oportunas al Plan General Estructural, para dar virtualidad y eficacia a lo dispuesto en los artículos 54,1, b), c) y e), en relación con el número 4 del mismo articulo; el articulo 55.1, y 56.1, todos ellos de la LOTUP, que refieren el trámite posterior a la Declaración Ambiental emitida con ocasión de la aprobación de un Plan Estructural.

         Y ello por cuanto que se debe efectuar un seguimiento conjunto de la aplicación de las medidas introducidas para el buen fin del mismo.

         Los vecinos de la zona de la Marjaleria (socios de la Asociación o sin serlo, es decir, todos los habitantes de aquélla zona, han soportado estoicamente las consecuencias negativas de una continua inaplicación de normas tendentes a la solución del problema urbanístico creado desde antiguo. Las edificaciones han estado sometidas al régimen jurídico de la Ley del Suelo, de la LRAU, la LUV, y actualmente la LOTUP. Pero resulta que esta última dispone ya de los mecanismos necesarios – así lo entiende esta Asociación – para poder regularizar la zona en lo tocante a las viviendas existentes en la misma. La vigente LOTUP ha creado ya determinadas herramientas que hemos indicado anteriormente – en especial artículos 210 a 212 de la misma – para a través de la figura de la Minimización de Impactos, adecuar todas las viviendas al entorno o medio rural en que se ubican, y legalizar cada una de ellas. Por supuesto prohibiendo a partir de ahora – ya se está haciendo vía aplicación del articulo 319 del Código Penal – toda nueva edificación que no cuente con la preceptiva licencia de obras. Pero, insistimos, respecto de los asentamientos ya existentes, la solución es simple, y el marco para la misma debe arrancar desde el Plan General Estructural, para descender al detalle en el Plan Pormenorizado.

         SEGUNDA.- Habida cuenta que la única solución viable a partir de ahora, y siempre desde el marco de la legalidad es la Minimización de Impactos, debemos denunciar de nuevo las carencias de previsión del Plan General ahora en fase de información pública. No se concreta de forma suficiente que va a suceder con la evacuación de aguas residuales de la Marjaleria (fosas sépticas – depuradoras); no se responde de forma adecuada a los problemas de inundabilidad de la zona, y de cómo se van a definir las zonas urbanas, y delimitar estas de las no urbanizables, y de las protegidas. Y todo ello lo decimos porque habrá que ponerlo necesariamente en relación con los gastos de urbanización cuando se desarrollen los Planes Especiales de Minimización de Impacto Territorial.

         En efecto, esta Asociación considera que los sistemas generales deberían ser asumidos, en cuanto a su coste, por el Ayuntamiento. Así, deberá perfeccionarse un sistema de evacuación de aguas residuales (alcantarillado), con una trama suficientemente amplia para que pueda conectar todo aquél propietario de vivienda en la Marjaleria. De igual modo una infraestructura de red eléctrica, donde conectar los usuarios de las viviendas. Como también ampliar los caminos ahora existentes, para que tengan la condición de viario y que puedan transitar por dichas carreteras, cuanto menos, vehículos de servicio público y de emergencia (ejemplo camiones de bomberos, etc.)

         Cierto es que los gastos de la urbanización para la adecuación de la Minimización de Impacto debe venir a cargo de los promotores de la misma. Pero no es menos cierto que estamos considerando un colectivo de viviendas que desde antiguo vienen cumpliendo con sus obligaciones tributarias, en cuanto que satisfacen el Impuesto de Bienes Inmuebles pero la mayoría de ellos sin poder acceder a ninguno de los servicios tan básicos como son evacuación de aguas residuales, acceso a energía eléctrica, agua potable, etc. Esta situación debe ser corregida, y cuanto menos el Ayuntamiento de Castellón promover mediante la creación de dichas infraestructuras al acceso en condiciones económicas flexibles a todos aquéllos que deseen promover – colectivamente, o de forma individual – los Planes de Minimización de Impacto Territorial.

         Insistimos en ello, porque entendemos que es fundamental, traer de nuevo a colación que la D.A.T.E. ya advierte (creemos que de forma reiterada) la inexistencia de actuación alguna efectiva por parte del Ayuntamiento en cuanto a resolver los problemas de esta zona de Castellón, y sobre todo a partir de la aprobación del Plan Especial de la Marjaleria, que ahora se pretende validar de nuevo, contra el criterio de la propia Dirección General de Medio Ambiente, por las innumerables carencias que presentaba.

         CUARTO.- Insistimos que los problemas esenciales de la Marjaleria deben ser resueltos ahora con carácter previo a la aprobación del Plan General Estructural. Porque de no ser así el Plan Pormenorizado no podrá desarrollar adecuadamente todos los particulares necesarios para la correcta aplicación de los medios previstos en la LOTUP para la Minimización de Impactos Territoriales.

         En cualquier caso, siendo un derecho de los titulares de viviendas ubicadas en la zona de la Marjaleria en suelo urbano o rústico, poder legalizar dichas viviendas por los mecanismos antes indicados, si finalmente los planes a que nos venimos refiriendo no contemplan en cuanto a previsiones técnicas los cauces adecuados para que se pueda acudir a dicha figura especial, considerando que se está contraviniendo lo dispuesto en la Declaración Ambiental a que nos venimos refiriendo, y sobre todo a los dictados de la LOTUP, ésta Asociación reclamará su cumplimiento, incluso acudiendo a los Tribunales del Orden Jurisdiccional Contencioso Administrativo, para que se les reconozca el derecho que desde antiguo se viene reclamando.

         Esta reivindicación no es nueva para la Asociación de Vecinos. Es la que se viene planteando desde la constitución como Asociación de Vecinos, y el sistema reivindicativo indicado en los Estatutos por los que se rige. En la alegación a la exposición inicial del Plan General Estructural, ya hicimos referencia a la legalización de las viviendas. Aquéllas alegaciones considera quien suscribe siguen teniendo plena virtualidad a día de hoy, y sobre todo advertido que el Plan General Estructural no presenta determinación alguna adecuada para resolver problemas tan importantes como los indicados en el apartado Primero que antecede en orden a una infraestructura adecuada, motivo por el cual se acuerda la anulación del Plan Especial de la Marjaleria. Solo a modo de referencia de lo que se dijo entonces en aquéllas alegaciones, se transcribe ahora parte de aquél escrito en apoyo asimismo de lo que se dice en el presente.

         “PRIMERA.- ANTECEDENTES.-  La Asociación de Vecinos la Marjaleria de Castellón, fue constituida con ánimo reivindicativo, en verano de 1990, tras una serie de manifestaciones ante el Ayuntamiento, y concretamente una en el Estadio Municipal de Deportes de la Ciudad, que tuvieron por finalidad, todas ellas, alzarse la mayoría de vecinos de la ciudad que tenían propiedades en la zona conocida como la Marjaleria, ante el anuncio en 1989 de derribos masivos de edificaciones construidas de forma ilegal en dicha zona.

         Aquel movimiento cívico culminó en la Constitución de la Asociación para regular toda su actuación ante el organismos públicos, como así sucedió a partir de entonces. Sus objetivos eran los que se han indicado anteriormente, es decir, regularización de la Marjaleria de Castellón, y legalización de las viviendas presuntamente ilegales. Considera quien suscribe como más relevante y que definió la actuación de la Asociación a partir de entonces fue el Convenio Urbanístico alcanzado entre la Asociación que representa el firmante y el Ayuntamiento de Castellón, firmando en fecha 7 de Agosto de 1992, para la ordenación de la zona controvertida. En aquel convenio se indicaba que “…a pesar de las prescripciones del Plan General, - hay que entender que se refería al de 1984 -, y como consecuencia de no haberse desarrollado los instrumentos urbanísticos en él previstos, unido todo ello a la carencia de una eficaz actividad correctiva por parte de la administración, que se ha limitado hacer caso omiso a actuaciones ilegales, en unos casos, ó simplemente a iniciar expediente sancionadores en otros, el problema se ha agravado de tal forma que en la actualidad es imprescindible llevar a cabo las actuaciones urbanísticas necesarias para dar respuesta y solución a los mencionados problemas” tras dicha exposición, el Ayuntamiento y la Junta Directiva de la Asociación debían llevar a cabo las actuaciones necesarias para dotar a la zona de los instrumentos urbanísticos adecuados para su correcto desarrollo y urbanización, respetando en todo caso la situación actual. Hay que entender que la situación actual venia referida al año 1992.

         Se indicaba también en el citado convenio que el Ayuntamiento debía efectuar una reconstrucción fotogrametrica de la zona, para crear un censo a partir del cual crear los instrumentos urbanísticos adecuados para la normalización y regularización de las edificaciones de aquella zona.

         Y a pesar de la declaración de intenciones que se contenían en el mismo, que además era – considera quien suscribe – de contenido obligatorio por estar suscrito por el máximo representante de Gobierno Local, aquel convenio nunca se puso en práctica. Considera quien suscribe que bajo la pretensión  - excusa – de la legalidad vigente (el nuevo PGMOU de la ciudad que se estaba desarrollando por aquel entonces (nos referimos al del año 2000), y posteriormente, al amparo de la L.R.A.U. derogada, y sustituida por la L.U.V., también derogada, y actualmente por la vigente L.O.T.U.P. Pero lo cierto es que aunque aquellas dos leyes derogadas tenían elementos para poder definir lo que se consideraba como edificaciones fuera de ordenación, considera quien suscribe que el Ayuntamiento de Castellón, nunca tuvo una verdadera voluntad ó intención de atajar aquel problema – nos remontamos de nuevo al año 1996 -, y más bien hizo lo contrario; es decir, optó por la “permisibilidad” de las edificaciones ilegales, hasta que la situación devino en “insostenible”: Nos referimos ó remontamos al año 2014/2015, en que comenzaron de forma masiva e indiscriminada las sanciones, y expedientes para el Restablecimiento de la Legalidad Urbanística Infringida.

         Esta no es la solución que considera quien suscribe que debe subsistir en la Marjaleria a partir de la aprobación del nuevo PGMOU de la ciudad que ahora se expone al público. Esta situación que considera no se debe repetir, vendría dada por la declaración de nulidad del anterior PGMOU de la ciudad, declarado nulo por el Tribunal Supremo, y ante el vacío legal creado en materia urbanística, sustituido aquél , aunque provisionalmente por las que se llaman aún Normas Urbanísticas Transitorias de Urgencia para Castellón de contenido normativo provisional y muy restrictivo.

         Más bien al contrario este instrumento urbanístico pendiente de aprobación se adapta como no podía ser de otro modo, a la vigente L.O.T.U.P. Y esta Ley contiene ya elementos normativos que permiten acomodar las irregularidades urbanísticas existentes en la zona por los motivos que ya se dijeron en el convenio de 1996 antes referido, a la legalidad vigente. A través de ella, se puede ordenar urbanísticamente la zona, permitiendo todas las edificaciones existentes, dotándolas de todos los servicios básicos necesarios, e impidiendo nuevas proliferaciones de edificaciones ilegales, y concediendo licencia de obras a quienes bajo el nuevo Plan puedan hacerlo. Este es en resumen la reivindicación que planteamos, y que consideramos debe tener cabida en el nuevo Plan General Municipal de Ordenación Urbana.

         SEGUNDA.- HABILITACION NORMATIVA CONTENIDA EN LA

L.O.T.U.P..- La legislación vigente a la que hace constante referencia el proyecto del nuevo Plan General Estructural, remite a los efectos que aquí indicamos al capitulo III, del título II, del libro II, bajo el epígrafe de edificaciones fuera de ordenación y zonas semi-consolidadas. Así, el artículo 192, de la citada Ley, en su apartado I, expresa que son las edificaciones fuera de ordenación, aquellas erigidas con anterioridad a los planes que se vayan aprobando a partir de la entrada en vigor de la L.O.T.U.P.; indicando a continuación que en aquellas solo se autorizarán obras de mera conservación. Sigue indicando el citado articulo qué edificaciones se consideran fuera de ordenación, para establecer que – y solo en lo que a la zona de la Marjaleria se pretende – 2,b)ocupar los espacios libres previstos por el Plan, salvo que se trate de construcciones que puedan armonizar con un entorno ajardinado y solo ocupen una porción minoritaria de su superficie. Es el caso de la práctica totalidad de las edificaciones consideradas fuera de ordenación en la Marjaleria de Castellón.

         El articulo 193 establece que “la parcelación del Plan procurará respetar aquellos usos y edificaciones lícitos existentes que sean conformes con el nuevo planeamiento y se ajusten a sus alineaciones ó integren en ellas sin desajustes relevantes”. Es el número 1 del citado precepto; y el número 2, concluye diciendo que todas dichas actuaciones, siempre y cuando armonicen con el parcelario previsto.

         Los artículos 194 y 195, respectivamente, en orden a las viviendas fuera de ordenación en situaciones semi-consolidadas, establecen, que el exceso de edificación consolida fuera de ordenación no consume aprovechamiento ni computa como edificación, aunque quede en propiedad y beneficio de su antiguo titular; y el siguiente artículo establece que los beneficios antes regulados o renunciables, en todo ó en parte, si el propietario prefiere la inmediata liquidación de sus obligaciones urbanísticas el seno del correspondiente programa.

         Lo anterior en relación con las edificaciones fuera de ordenación, y aquellas que se encuentren en situación de semiconsolidadas.

         Y en orden a las construcciones y edificaciones en suelo no urbanizable, artículo 196 viene a establecer que las edificaciones en suelo no urbanizable deberán ser acordes con su carácter aislado y adecuado al uso, explotación, y aprovechamiento que se vinculan, armonizando con el ambiente rural y su entorno natural. Considera quien suscribe es el típico caso de las edificaciones aisladas de las que tantas existen en la zona de la Marjaleria en ambiente eminentemente rural, e incluso con aprovechamiento agrícola.

         Todas estas normas deben ponerse en íntima relación con la finalidad para las que fueron dictadas, que viene establecida en el preámbulo de la propia Ley (L.O.T.U.P.). Así, el citado preámbulo viene a remarcar que “otro de los objetivos fundamentales de esta Ley es el incremento de la transparencia y la seguridad jurídica concretando unas reglas del juego claras y establecidas desde el inicio de cualquier procedimiento”. La transparencia se armoniza con la aparición de la figura del Plan Estructural y del Plan de Ordenación Pormenorizada, para mayor facilidad y aplicabilidad de los dos instrumentos urbanísticos.

         La L.O.T.U.P., como establece en su preámbulo, recoge la regulación de los suelos semi-consolidados considerados por tal las edificaciones inacabadas, ó sin licencias, abordando, ó al menos esa es la intención de su preámbulo (exposición de motivos) la mayor flexibilidad al régimen de viviendas fuera de ordenación, que establece ya deberes y obligaciones urbanísticas de sus dueños respecto de tales edificaciones.

         Y más importante es si cabe es aún la previsión legal de las edificaciones ubicadas en suelo no urbanizable, que de igual modo el preámbulo contempla como aquellas, que deberán adecuarse al carácter rural del mismo.

         Y especial mención se contiene en el preámbulo de la Ley, no como declaración de intenciones sino con verdadero carácter normativo, la regulación de los asentamientos residenciales en suelo no urbanizable. En La Marjaleria son una gran mayoría aquellos asentamientos que tienen el carácter de segunda residencia, y que carecen de los servicios mínimos de toda vivienda al haberlos negado el Ayuntamiento por su condición de edificación ilegal. Pues bien, ahora la L.O.T.U.P. establece que, según sean los casos: o no se pueden aplicar medidas de Restauración de la Legalidad Urbanística, o han quedado en situación de fuera de ordenación. Y para ellos como solución más expedita –por el contrario a la ya conocida como Restauración de la Legalidad Urbanística Infringida mediante demolición– se propone la redacción de un plan especial y programa de actuación para la minimización del impacto ambiental.

         Considera quien suscribe que ahora existen instrumentos urbanísticos suficientes para resolver el problema endémico de las edificaciones ilegales en la  Marjaleria, mediante ó bien la aprobación de planes especiales, como previene la Ley, ó declarar fuera de ordenación a las edificaciones que no puedan ampararse en estos últimos. Cualquier solución menos los consabidos derribos, que a la luz de las directrices de la L.O.T.U.P. quedan fuera de cualquier criterio de oportunidad, y de aplicación normativa.

         Estas alegaciones se efectúan dentro de la exposición pública del Plan Estructural, aún cuando seguirán siendo válidas a la hora de la exposición publica del Plan de Ordenación Pormenorizada, porque lo que se persigue es una solución definitiva al problema de los derribos de las edificaciones ilegales que durante tantos años se han levantado en la Marjaleria, con el consentimiento “¿tácito?” del propio Ayuntamiento.

         TERCERA.- PETICION DE LA AA.VV. MARJALERIA, COMO MODIFICACION A INTRODUCIR EN EL PLAN ESTRUCTURAL PARA ACABAR CON LAS EDIFICACIONES INDISCRIMINADAS, LOS DERRIBOS, Y REGULARIZAR/ORDENAR ADECUADAMENTE LA ZONA.- Todo cuanto antecede ha sido expuesto para conducir a única finalidad respecto del problema planteado desde antiguo en la Marjaleria: Evitar los derribos de edificaciones, considerando actualmente que ya existe normas habilitantes para ó bien considerar parte de las edificaciones como semi-consolidadas, ó entender que quedan fuera de ordenación, ó finalmente otro grupo de edificaciones encuadrarlas en suelo calificado como no urbanizable, y por lo tanto propiciar e impulsar los planes especiales y programas de ordenación pormenorizada de minimización de impacto ambiental.

         El examen tanto de la memoria del Plan General Estructural, como de las NN.UU., aquellas en el apartado 7.3 (directrices para ordenación en el área de la marjal), como estas últimas, articulo 5.1.5.clasificación del suelo en el área de la marjal, viene contempladas de forma difusa, las actuaciones que se llevarán a cabo en aplicación de la legalidad vigente en la zona de la Marjaleria, para preservar los derribos que a la luz de la legalidad vigente ya no caben.

          Tras la desclasificación del suelo urbanizable residencial de la Marjaleria según el antiguo PGMOU de la ciudad, pasarán a ser suelo urbano, sub-unidad de marjal consolidado. Considera el firmante que de ahí se sigue la necesidad de actuar conforme a los artículos 194, 195 y 196 de la L.O.T.U.P., como parece ser indicarse en el artículo 5.1.6. como área de minimización de impactos para la zona de la Marjaleria.

         Y en orden a las viviendas que finalmente se califiquen como de fuera de ordenación, con aplicación de lo dispuesto en el artículo 192, en especial el número 3 del mismo, estableciendo al respecto un catálogo de obras, todas ellas de mantenimiento, que se pueden llevar a cabo para la adecuada reparación de las mismas, en concordancia con lo que dispone el número 3 del propio artículo 192, en tanto que la nueva obra ó en su caso actividad – lo cual es poco probable en la Marjaleria – no acentúe la inadecuación de aquella ó de este al planeamiento vigente, y suponga la completa reconstrucción de elementos disconformes con el planeamiento.

         Esta es una cuestión que entiende quien suscribe es importantísima para dotar de seguridad jurídica a las actuaciones que a partir de la aprobación del plan deban atenerse los vecinos de aquella zona. Y ello por cuanto que es sabido la enorme dificultad que actualmente están teniendo en cuanto a la reparación de las viejas edificaciones por situaciones sobrevenidas por desgaste  que requieren mantenimiento necesario que el Ayuntamiento prohíbe bajo la afirmación – siempre a través de informes técnicos – que son obras de mejora, y nunca de mantenimiento.

         Debería establecerse unas ordenanzas municipales ó de policía de la edificación, al modo de las que ya existen actualmente, pero actualizadas y corregidas de modo tal que en estricto cumplimiento de lo que resuelva el Plan de Ordenación pormenorizada, autoricen la reparación y mantenimiento de las edificaciones, en tanto que por técnico competente en edificación (arquitecto ó aparejador) se certifique que las obras que se pretenden son de reparación o mantenimiento, y nunca de ampliación ó de mejora.

         Es esta una necesidad ampliamente sentida en el colectivo que representa el firmante, y que por lo tanto para dotar de seguridad jurídica y urbanística a los habitantes de aquella zona debería de esta perfectamente regulado, si no directamente en el plan, que como elemento normativo no puede descender a elementos puntuales, si mediante ordenanzas de edificación, que sean consecuencia de aquellas determinaciones superiores, y acorde con las mismas, para evitar los derribos que constantemente acechan a los vecinos de la zona.

         Lo anterior no es más que aplicación estricta del contenido del Plan Estructural, concretamente de la memoria que anteriormente hemos citado, apartado 7.3., clasificación del suelo, y minimización de impactos, concretamente el punto II urbanización y minimización de impactos. Así, “…en las parcelas edificadas que no quedase incluidas en un ámbito se aplicarán las medidas individualizadas de minimización de impactos” (de la memoria resumida del P.G.E.). Y respecto de aquellos terrenos de la Marjaleria que finalmente sean clasificados como suelo no urbanizable común se deberá actuar respecto de las viviendas declarando a estas como de fuera de ordenación, y no incompatibles con la ordenación pormenorizada de cada zona, por todo cuanto se viene diciendo en esta alegaciones”.

         Por todo lo expuesto.

          SUPLICA DEL AYUNTAMIENTO DE CASTELLON que habiendo por presentado este escrito se sirva admitirlo tenga por formuladas alegaciones a la segunda Exposición del Plan General Estructural de Castellón, y por todos los motivos indicados introduzca las modificaciones necesarias en el mismo antes de su aprobación, que posibilite en un futuro que los vecinos con edificaciones en la Marjaleria afectados por falta de suministros, expedientes sancionadores, derribos, etc. puedan ver regularizadas sus viviendas por los mecanismos adecuados a tal fin a que nos hemos referido en la presentes alegaciones.

         CASTELLON, a veintiocho de Enero de dos mil veintiuno.

ALEGACIONES FORMULADAS POR LAAA.VV MARJALERIA AL

PFMOU ESTRUCTURAL DE CASTELLON

        1º- Disposiciones y normativas que permitan la regularización de todas las edificaciones esten donde esten en cualquier zona de la Marjaleria, evitando derribos de las mismas.

         2º- Crear la posibilidades de que den los servicios necesarios para habitar dichas vivienda , dotandola de luz ,agua y alcantarillado etc, para todas ellas.

         3º- Poner en servicio de uso todos los viales para mejor circulacion de vehiculos, y ampliando de anchura los viales sin causar daños a los vecinos.

OBJETIVOS  DE  LA  ASOCIACION

1-  Evitar los derribos de viviendas unifamiliares.

2- Participación activa en la ordenación     urbanística de la zona.

3- Mejora asistencial y urbanística de la zona, reivindicando servicios propios de zona urbana, tales como el alumbrado, alcantarillado, basuras, agua potable, policía, médicos, zonas de recreo, deportivas y lúdicas de todo tipo.

4- Organización de festejos y actos culturales.

5- Colaboración y coordinación con otras asociaciones.

6- Llevar a cabo la acción mediadora correspondiente, respecto de los problemas surgidos entre los vecinos de la zona, los distintos organismos competentes para resolverlos.